Yksityishenkilöiden omistusasuntolainoituksesta huolehtivat pankit, muut rahoituslaitokset ja kunnat. Valtio osallistuu omistusasuntojen lainoitukseen myöntämällä takauksia ja korkotukea.
Asuntolainan ehdot
Pankin tai muun rahoituslaitoksen myöntämän asuntolainan saamiseksi riittää, että lainanhakija pääsee pankin kanssa sopimukseen lainaehdoista. Lainaehtoihin vaikuttavat asiakassuhde ja ennakkosäästöt. Henkilökohtaisen asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia verotuksessa.
Myöntämisperusteet
Asuntolainaa myöntäessään pankit ottavat huomioon lainanhakijan maksukyvyn. Tulojen olisi riitettävä lainanhoitomenojen (korot ja lyhennykset) lisäksi myös elämiseen. Jotta lainan takaisinmaksusta selvitään, lainaa haettaessa tarvitaan myös lainanhakijan omaa harkintaa.
Omien varojen ja ennakkosäästöjen määrä sekä säästöaika vaikuttavat yleensä lainan suuruuteen ja lainaehtoihin. Käytännössä pankit ovat viime vuosina edellyttäneet asunnonostajilta myös omaa rahoitusta oman asunnon hankinnassa.
Lainan saamiseksi tarvitaan myös riittävät vakuudet. Asunnon vakuusarvoksi hyväksytään yleensä enintään 70 % sen hankintahinnasta. Jos lainaa tarvitaan enemmän, lainanmyöntäjä vaatii muutakin vakuutta, esim. valtion takauksen, muuta omaisuutta tai henkilötakauksia.
Lainan korko
Viitekorolla tarkoitetaan sitä korkoa, johon pankki sitoo asuntolainan koron. Lainansaajan maksettavaksi tuleva kokonaiskorko sisältää viitekoron lisäksi pankin asiakaskohtaisesti määrittelemän marginaalin. Lainaa myöntäessään pankit perivät myös mm. seuraavia kertaluonteisia maksuja: toimitusmaksut, järjestelypalkkiot ja luotonhoitomaksut.
Perittävät maksut ja niiden suuruus vaihtelevat pankkiryhmittäin. Kaikki lainanhoitokustannukset sisältävän todellisen vuosikoron avulla kuluttajat voivat tehdä edullisuusvertailuja eri pankkien myöntämien lainojen välillä. Korkotarjousten kysely kannattaa, sillä luottojen korot voivat vaihdella myös konttoreittain.
Pankit määräävät primekorkojen suuruuden ottaen huomioon yleiset talousnäkymät, inflaatio-odotukset sekä rahamarkkinoiden kehitysnäkymät. Eri pituisten (1 viikko – 12 kk) euribor-viitekorkojen suuruus noteerataan euroalueen pankkien välisillä markkinoilla. Esim. 12 kuukauden euribor-koron suuruus pysyy kiinteänä aina vuoden kerrallaan.
Markkinakorkoisissa lainoissa korkotason vaihteluja on vaikea ennakoida. Lainan lopullista hintaa voi vain arvioida, sillä markkinakorot reagoivat nopeasti markkinoilla tapahtuviin muutoksiin.
Lainansaajan ja pankin on mahdollista sopia myös kiinteästä korosta, joka pysyy samana esim. koko laina-ajan. Korko voidaan sopia kiinteäksi myös tietyksi jaksoksi, jonka jälkeen korosta sovitaan uudelleen.
Lainan lyhennystavat
Lainan lyhennystapa vaikuttaa lainanhoitomenojen (korot + lyhennykset) kokonaismäärään. Tasalyhennysjärjestelmässä maksuerään sisältyvän lyhennyksen osuus on joka lyhennyskerralla sama. Sen sijaan koron osuus pienenee jokaisen lyhennyskerran jälkeen edellyttäen kuitenkin, ettei yleisen korkotason mahdollinen nousu nosta myös lainasta maksettavaa korkoa. Lainanhoitomenot ovat siis alussa suuremmat, mutta pienenevät laina-ajan loppua kohden.
Annuiteetti- eli tasaeräjärjestelmässä lyhennyksen ja koron summa on sama jokaisella lyhennyskerralla koko lainan takaisinmaksuajan. Alussa maksuerään sisältyvän lyhennyksen osuus on pienempi ja koron suurempi, koska lainaa lyhennetään alussa hitaammin. Lainapääoman pienentyessä lyhennyksen osuus kasvaa ja koron osuus pienenee. Ensimmäiset takaisinmaksuerät ovat tässä järjestelmässä pienemmät kuin tasalyhenteisessä lainassa. Tavallisessa tasaerälainassa maksuerä on sama yhden tarkistusjakson ajan. Mikäli lainan viitekorko on tarkistusjakson kuluessa noussut, lainan maksuerä myös nousee.
Joissain pankeissa on valittavana myös tasaerälaina, jonka maksuerä pysyy samana koko laina-ajan. Maksuaika joustaa, pitenee tai lyhenee, koron muuttuessa ja maksuerä pysyy ennallaan.
Vuotuisten lyhennyskertojen määrä ja lyhennysten suuruus vaikuttavat lainanhoitomenoihin. Pankin kanssa voi sopia, että lainaa ei lyhennetä esim. ensimmäisenä vuonna, jolloin maksetaan vain korot. Lyhennyksistä vapaat vuodet merkitsevät kuitenkin suurempia lainanhoidon kokonaiskustannuksia, kun laina-aika pitenee. Korot nousevat, vaikka kerralla maksettava määrä pieneneekin.
Varainsiirtovero
Omistusasunnon ostamisen yhteydessä maksetaan varainsiirtovero. Osakeasunnon varainsiirtovero on 1,6 % kauppahinnasta. Vero maksetaan pankkiin tai postiin kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä (uudet asunnot), kahden kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä (yksityishenkilöiden väliset asuntokaupat) tai kaupantekopäivänä (kiinteistönvälittäjän välittämät asuntokaupat). Kiinteistön kaupan (omakotitalo) yhteydessä varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta. Vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista (6 kk kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä).
Ensiasunnon ostaja on vapautettu kauppahinnasta maksettavasta varainsiirtoverosta, jos asuntoa käytetään omana vakituisena asuntona eikä ostaja ole vuoden 1989 jälkeen omistanut vähintään puolta omistusasunnosta. Varainsiirtoverosta vapautuminen edellyttää lisäksi, että ensiasunnon ostaja on 18-39 -vuotias.
